Descrizione attività

Rilievi metrici e restituzione grafica 2D e 3D

Il rilievo metrico è una attività molto importante che va svolta con cura e precisione per poter ottenere un risultato planimetrico fedele alla realtà. Per questo motivo il geom. Adriano De Marco svolge rilievi metrici di interni ed esterni utlilizzando strumenti elettronici di massima precisione e fornisce degli elaborati grafici curati nel minimo dettaglio.

 

Pratiche catastali

 

Pratiche di accatastamento per nuova costruzione:

Dopo la realizzazione di un nuovo fabbricato, si presenta la necessità di censire l'immobile nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.).

 il geom. Adriano De Marco  svolge tutte le attività necessarie per l'espletamento della pratica, a partire dal rilievo del fabbricato, mediante l'uso di moderne strumentazioni al laser, per poi poter predisporre con precisione il tipo mappale e le nuove planimetrie, fino alla predisposizione dei modelli Doc.Fa per l'attribuzione della rendita catastale.

Pratiche di accatastamento per variazione:

A seguito di divisione, ampliamento, ristrutturazione, demolizione, cambio della destinazione d'uso, ultimazione di fabbricato urbano o altro, si presenta la necessità di aggiornare la situazione catastale e modificare quindi la consistenza di unità immobiliari già censite nel N.C.E.U.

A tale scopo,  il geom. Adriano De Marco svolge tutte le attività necessarie, cominciando da una analisi preliminare della situazione censita nel N.C.E.U. Per poi arrivare ad un rilievo della nuova situazione e alla predisposizione e presentazione delle pratiche necessarie per poter procedere all'aggiornamento.

Visure Catastali:

Qualora si presenta la necessità di ottenere una visura catastale per conoscere vani, categoria, classe e rendita catastale o semplicemente i dati catastali della propria unità immobiliare, il geom. Adriano De Marco offre un servizio di visure catastali svolto presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio provinciale del Territorio a livello nazionale.

Estratti di mappa:

L'estratto di mappa evidenzia la posizione della particella terreni indicata dall'intestatario. É spesso utile per individuare l'ubicazione del terreno conoscendone la titolarità o gli estremi catastali.  il geom. Adriano De Marco offre un servizio di richiesta estratti di mappa catastali svolto presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio provinciale del Territorio a livello nazionale.

Frazionamenti, riconfinamentie e attività topografiche:

Con l'ausilio di strumenti topografici, si effettuano rilievi ad alta precisione, ai quali faranno seguito la stesura degli elaborati grafici e delle pratiche necessarie per espletare in maniera precisa il servizio di frazionamento. Il servizio risulta essere molto utile in caso di necessità di divisione di un terreno in più parti per vari scopi, oppure semplicemente per poter ottenere una planimetria precisa del terreno di cui si è proprietari.

Volture Catastali:

Le volture catastali sono necessarie ad esempio in caso di successione per causa di morte o consolidamento di usufrutto.

Rettifiche dati catastali e dati immobili:

Qualora si riscontrassero degli errori o dei dubbi sui dati catastali delle proprie proprietà (cognome, nome o denominazione, codice fiscale, luogo e data di nascita, sede legale, diritti e quota di possesso, indirizzo numero civico e piano, numero di vani, superficie catastale),  il geom. Adriano De Marco effettua verifiche preliminari ed eventuale rettifica degli atti.

Pratiche edilizie

 il geom. Adriano De Marco svolge qualsiasi tipo di attività comunale, tra le principali vi sono le seguenti:

Manutenzione straordinaria (leggera)

Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli  consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso; ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio.

Elementi costitutivi della fattispecie previsti dalla legge:

  • non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni di uso
  • non modifichino la sagoma e i prospetti dell’edificio
  • non riguardino le parti strutturali dell'edificio

Regime amministrativo: 
CILA

Riferimento legislativo:
D.P.R. n. 380/2001, art. 3, c. 1, lett. b) e art. 6-bis

Manutenzione straordinaria (pesante)

Intervento di manutenzione straordinaria che preveda opere interne che riguardino le parti strutturali dell’edificio.

Elementi costitutivi della fattispecie desunti dalla legge:
Opere interne che riguardino le parti strutturali dell'edificio

Regime amministrativo: 
SCIA

Riferimento normativo:
D.P.R. n. 380/2001, art. 3, c. 1, lett. b) e art. 22 c. 1, lett. a)

 

Mutamento di destinazione d’uso avente rilevanza urbanistica

Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle previste nella strumentazione urbanistica.

MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO CON OPERE CONTESTUALI

In relazione al cambio d'uso da produttivo a commerciale, si sottolinea che per il combinato disposto degli artt. 5.3 del PdR e 9.1.1/9.1.c del PdS gli esercizi di vicinato possono essere esclusi dall'adeguamento delle dotazioni territoriali per servizi  (c.d. monetizzazione standard); tale esclusione è necessariamente opzionale e non automatica in quanto è subordinata alla presentazione di atto d'obbligo registrato e trascritto (valevole per il proponente ed i suoi aventi causa) con impegnativa alla monetizzazione in caso di successive fusioni /ampliamenti della/e unità commerciale/i di vicinato e/o di successivo ulteriore cambio d'uso verso altra funzione (terziario, servizi privati, residenziale); in assenza del citato atto d'obbligo la monetizzazione è dovuta; è stata aggiornata la modulistica per poter rendere facilmente accessibile al proponente la suddetta opzione.

 

Ai sensi dell'art. 32 delle NTA del PRG previgente nelle zone industriali-artigianali era ammessa una quota di funzioni compatibili (max 30% destinate a residenza esclusivamente di custodia, uffici amministrativi, tecnici ed attività di ricerca e di laboratorio, attività espositive e di vendita, commercio al dettaglio, ristoranti, bar, etc) considerate a tutti gli effetti libere e per le quali, laddove a suo tempo realizzate ai sensi della lettera b) del citato art. 32, possono essere considerate consolidate con tale destinazione; la lettera c) del citato articolo consentiva inoltre la realizzazione di uffici tecnici, attività di ricerca e di laboratorio, purché compresi ed integrati nell'unità produttiva, (max 20%); tali uffici sono a tutti gli effetti parte dell'attività produttiva e tali debbono essere considerati ai fini di un eventuale cambio d'uso verso la funzione terziaria o altra funzione. In interventi concernenti un'attività produttiva anche oggi si ritiene ammissibile il mantenimento o la realizzazione di uffici integrati, purché siano effettivamente integrati e venga specificato nel titolo; diversamente, in caso ad esempio di frazionamento di unità preesistente industriale con realizzazione di singole unità destinate ad uffici, quindi di fatto non più integrate con l'unità produttiva originaria e da essa funzionalmente ed effettivamente separate, occorrerà richiedere il cambio d'uso effettivo da industriale - artigianale a terziario.

 

La Legge Regionale  1 ottobre 2015, n. 27 distingue tra strutture ricettive alberghiere (strutture organizzate per fornire al pubblico, con gestione unitaria, alloggio in almeno sette camere o appartamenti, con o senza servizio autonomo di cucina e altri servizi accessori per il soggiorno, compresi eventuali servizi di bar e ristorante), assimilabili per orientamento consolidato alla funzione terziaria e strutture ricettive non alberghiere (case per ferie, b&b, etc), queste ultime più correttamente assimilabili - salvo puntuale verifica - alla funzione residenziale.

 

Per quanto concerne le unità condonate si rileva che il condono è stato rilasciato per la funzione e situazione esistente (tanto che viene  contestualmente rilasciata l'agibilità speciale), ancorché non regolamentare che come tale può essere conservata e mantenuta (gli interventi di M.S. non devono ovviamente peggiorare la situazione condonata); il cambio d'uso verso altra funzione può essere ammissibile solo nel caso in cui vengano rispettate le specifiche regolamentari relative alla nuova funzione che si intende insediare.

 

Laddove il cambio d'uso venga richiesto verso altra funzione caratterizzata da specifiche regolamentari più restrittive  tale cambio è condizionato al rispetto delle stesse.

Ai sensi dell'art. 3.1 lett.c) del D.P.R. 380/2001, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio ed assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi, sono qualificati di restauro e risanamento conservativo.

Richiamato inoltre l'art. 3.1 lett b) del D.P.R. 380/2001, secondo cui, per gli interventi di manutenzione straordinaria è atteso il mantenimento della originaria destinazione d'uso, considerato che la Circolare della Regione Lombardia 20 luglio 2017 n. 10, ha contemplato la disapplicazione dell'art. 52.1 della L.R. 12/2005, che prevedeva che i mutamenti di destinazione d'uso conformi alle previsioni urbanistiche comunali, connessi alla realizzazione di opere edilizie, non mutassero la qualificazione dell'intervento, si informa che: 

  • il mutamento di destinazione d'uso con opere comporterà la qualifica di restauro e risanamento conservativo solo se le opere non determinano la trasformazione dell’organismo edilizio; in quest’ultimo caso la qualifica sarà di ristrutturazione edilizia, in conformità all’art. 3.1. lettera d del DPR 380/2001.
 

Il mutamento di destinazione d’uso con opere contestuali  potrà essere assoggettato a:

 
  • Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata,  se trattasi di restauro/risanamento conservativo leggero
  • Segnalazione Certificata di Inizio Attività ex art.22, se trattasi di restauro/risanamento conservativo pesante
  • Segnalazione Certificata di Inizio Attività ex art. 23 - Permesso di Costruire se trattasi di ristrutturazione
Permesso di costruire in sanatoria

Interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di SCIA nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01 del d.P.R. n. 380 del 2001, o in difformità da essa, qualora i suddetti interventi risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Elementi costitutivi della fattispecie previsti dalla legge:

Interventi edilizi

  • realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di SCIA presentata nelle ipotesi di cui all'articolo 22, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001 o in difformità da essa;
  • se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda

Regime amministrativo:
Autorizzazione

L’istanza è presentata allo sportello unico del Comune che provvede alla convocazione della conferenza dei servizi per l’acquisizione dei titoli aggiuntivi.

Riferimento normativo:
D.P.R. n. 380/2001, art. 36

 

Recupero dei sottotetti

La Regione Lombardia con la Legge Regionale 12/2005 ha promosso il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti con l'obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici.

Per il recupero dei sottotetti si richiamano  più specificatamente gli artt. 63, 64 e 65, nonché il Regolamento Edilizio comunale.

Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è classificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3 comma 1, lettera d) del D.P.R. 380/2001.

Il recupero del sottotetto essendo classificato di ristrutturazione edilizia può essere presentato con SCIA art. 23 in alternativa al Permesso di Costruire o con Permesso di Costruire.

Oneri previsti 

Nel caso in cui non vi è demolizione e ricostruzione della struttura esistente, anche parziale o comunque contenute nella sagoma vengono applicati gli oneri della nuova costruzione ridotti del 60% ; in questo caso il costo di costruzione può essere determinato con il D.M. 801/1977 o con la stima delle opere (Computo metrico estimativo) alla quale si applica il 10%.

Nel caso in cui vi è demolizione e ricostruzione della struttura esistente vengono applicati gli oneri della nuova costruzione; in questo caso il costo di costruzione è determinato con il D.M. 801/1977.

Casi di esenzione dal contributo di costruzione
Il recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a quaranta mq., costituenti in base al titolo di proprietà una pertinenza di unità immobiliari collegata direttamente a essi, se prima casa, è esente dalla quota di contributo commisurato al costo di costruzione di cui all’articolo 16, comma 3, del d.p.r. 380/2001, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche e/o monetizzazione.

 

Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti

L’art. 1, comma 2 della Legge Regionale 7 del 10 marzo 2017, definisce seminterrati i vani e locali situati su un piano con il pavimento che si trova ad una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il soffitto che si trova, anche solo in parte, ad una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio.

Tali vani e locali possono essere recuperati a condizione che siano stati realizzati alla data di entrata in vigore della legge e che siano collocati in edifici serviti dalle opere di urbanizzazione primaria.

Fermo restando il rispetto alle prescrizioni igienico-sanitarie  il recupero dei vani e locali seminterrati è sempre ammesso anche in deroga ai limiti e prescrizioni edilizie dei PGT e dei regolamenti edilizi. L’altezza interna dei locali destinati alla permanenza delle persone non deve essere inferiore a 2,40 metri, ferme restando le altezze minime previste dalla normativa per specifiche destinazioni d’uso dei vani e dei locali (es. per la residenza h minima 2,70 m) e ferme restando le norme vigenti in materia di ambiente e paesaggio.

Ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere idonee opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti.

Qualora il recupero dei locali seminterrati comporti la creazione di autonome unità ad uso abitativo, i comuni trasmettono alle Agenzie di tutela della salute (ATS) territorialmente competenti copia della segnalazione certificata presentata ai sensi dell’articolo 24 del d.p.r. 380/2001, che deve essere corredata da attestazione sul rispetto dei limiti di esposizione al gas radon stabiliti dal regolamento edilizio. 

Le pareti interrate dovranno essere protette mediante intercapedini aerate o con altre soluzioni tecniche della stessa efficacia.

Dovrà essere garantita la presenza di idoneo vespaio aerato su tutta la superficie dei locali o altra soluzione tecnica della stessa efficacia.

Per il recupero ad uso abitativo inteso come estensione di un’unità residenziale esistente e solo per locali accessori o di servizio è sempre ammesso il ricorso ad aeroilluminazione totalmente artificiale purché la parte recuperata non superi il 50 per cento della superficie utile complessiva dell’unità.

Per il recupero ad uso abitativo inteso come creazione di unità autonome, il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50 per cento rispetto a quanto previsto dai regolamenti locali.

Per il recupero ad uso abitativo, per il calcolo dei rapporti aeroilluminanti la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno metri 2,5.

Solo decorsi dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità  i volumi dei vani e locali seminterrati recuperati posso mutare la destinazione d’uso.

 

Restauro e risanamento conservativo (leggero)

Interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

Regime amministrativo: 
CILA

Riferimento normativo:
D.P.R. n. 380/2001, art. 3, c. 1, lett. c), art. 6-bis

 

Restauro e risanamento conservativo (pesante)

Interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili, qualora riguardino parti strutturali dell’edificio.
Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio, qualora riguardi parti strutturali dell’edificio.

Regime amministrativo:
SCIA

Riferimento normativo: 
D.P.R. n. 380/2001, art. 3, c. 1, lett. c), art. 22, c. 1, lett. b)

 

Ristrutturazione (cosiddetta “pesante”)

Gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d'uso.

Elementi costitutivi della fattispecie previsti dalla legge:

  • non prevedano la completa demolizione dell’edificio esistente
  • e comportino: aumento del volume complessivo, modifiche al prospetto dell’edificio, cambio d’uso urbanisticamente rilevante nel centro storico

Regime amministrativo:
Permesso di costruire/Autorizzazione o  SCIA alternativa all’autorizzazione

Riferimento normativo:
D.P.R. n. 380/2001, artt. 10, c. 1, lett. c), 20 e 23, c. 01 lett. a)

 

SCIA Art. 23 - Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al permesso di costruire/autorizzazione

La SCIA in materia edilizia è una segnalazione, per la realizzazione di interventi edilizi, con cui si autocertifica il possesso di tutti i requisiti  richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, con la sola esclusione dei casi i cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria.

Si differenzia dalla SCIA art, 22 D.P.R. 380/2001 per la tipologia degli interventi da realizzare e per la data di efficacia.

La segnalazione è corredata dalle dichiarazioni sostitutive di certificazioni e dell’atto di notorietà per quanto riguarda tutti gli stati, le qualità personali, nonché dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati; a tali attestazioni e asseverazioni sono allegati gli elaborati tecnici necessari per consentire le verifiche di competenza dell’amministrazione.

La sussistenza del titolo è provata con la copia della segnalazione certificata di inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della segnalazione, l’elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l’attestazione del professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari (rif. art. 23, comma 5 D.P.R. 380/2001).

  SCIA Art. 23 - Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al permesso di costruire/autorizzazione

La SCIA in materia edilizia è una segnalazione, per la realizzazione di interventi edilizi, con cui si autocertifica il possesso di tutti i requisiti  richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, con la sola esclusione dei casi i cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria.

Si differenzia dalla SCIA art, 22 D.P.R. 380/2001 per la tipologia degli interventi da realizzare e per la data di efficacia.

La segnalazione è corredata dalle dichiarazioni sostitutive di certificazioni e dell’atto di notorietà per quanto riguarda tutti gli stati, le qualità personali, nonché dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati; a tali attestazioni e asseverazioni sono allegati gli elaborati tecnici necessari per consentire le verifiche di competenza dell’amministrazione.

La sussistenza del titolo è provata con la copia della segnalazione certificata di inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della segnalazione, l’elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l’attestazione del professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari (rif. art. 23, comma 5 D.P.R. 380/2001).

ELENCO DEGLI INTERVENTI REALIZZABILI IN SCIA ART. 23:

  • interventi di ristrutturazione edilizia cosiddetta “pesante” che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni (rif. Art. 23, comma 1 lettera a) D.P.R. 380/2001);
  • interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti (rif. Art. 23, comma 1 lettera b) D.P.R. 380/2001);
  • interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche (rif. Art. 23, comma 1 lettera c) D.P.R. 380/2001);
  • varianti agli interventi di cui sopra.

La realizzazione di tutti gli elencati interventi possono essere realizzati anche chiedendo il rilascio del permesso di costruire.

Gli interventi edilizi di cui sopra, in attuazione del Piano di gestione del territorio (PGT) o del regolamento edilizio, possono essere realizzati con modalità diretta o con modalità diretta convenzionata . Per maggiori dettagli vedere Attuazione PGT.  

 

Ristrutturazione edilizia cosiddetta “semplice” o “leggera”

Interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti  nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.

Elementi costitutivi della fattispecie desunti  dalla legge:

  • non presenti i caratteri della Ristrutturazione ricostruttiva (non preveda la completa demolizione dell’edificio preesistente) e che non presenti i caratteri della Ristrutturazione pesante: non aumenti il volume complessivo, non modifichi la sagoma di edifici vincolati, non modifichi i prospetti dell’edificio, non comporti mutamento d’uso urbanisticamente rilevante nel centro storico

Intervento di demolizione e ricostruzione:

  • stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;
  • stessa sagoma dell’edificio preesistente, se vincolato ex D.Lgs n. 42 del 2004 (paesaggistico o storico culturale);
  • senza modifica della sagoma dell’edificio preesistente negli ambiti del centro storico individuati con deliberazione del Consiglio comunale o, in via transitoria, in tutto il centro storico, fino all’assunzione di tale delibera.

Regime amministrativo: 
SCIA

Riferimento normativo:
D.P.R. n. 380/2001, art. 3, c. 1, lett. d)

SCIA Art. 22 - Segnalazione Certificata di Inizio Attività

La SCIA è una segnalazione con cui si autocertifica il possesso di tutti i requisiti  richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, con la sola esclusione dei casi i cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria.

La segnalazione è corredata dalle dichiarazioni sostitutive di certificazioni e dell’atto di notorietà per quanto riguarda tutti gli stati, le qualità personali, nonché dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati; a tali attestazioni e asseverazioni sono allegati gli elaborati tecnici necessari per consentire le verifiche di competenza dell’amministrazione.

  • interventi di manutenzione straordinaria “pesante”, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio (rif art. 3,comma 1, lettera b D.P.R. 380/2001);
  • interventi di restauro e di risanamento conservativo “pesante” qualora riguardino le parti strutturali (rif.art.3, comma 1, lettera c D.P.R. 380/2001);
  • interventi di ristrutturazione edilizia cosiddetta “semplice” o “leggera” compresi quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria preesistente, nonché gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. 
  • per gli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.lgs 22 gennaio 2004 n. 42, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente. Tali interventi sono diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c) D.P.R. 380/2001 (rif.art.3, comma 1, lettera d D.P.R. 380/2001);
  • varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D.lgs 42/2004 e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire (rif art. 22, comma 2 D.P.R. 380/2001);
  • varianti in corso d’opera che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore (rif.art. 22, comma 2-bis D.P.R. 380/2001).

Si precisa che gli stessi possono essere realizzati anche chiedendo il rilascio del permesso di costruire.

 

 FONTE: COMUNE DI MILANO


 

 

- Condono edilizio:

Redazione e presentazione presso l'Ufficio Condono il quale gestisce l'istruttoria e il rilascio delle concessioni edilizie/autorizzazioni edilizie/permessi di costruire a sanatoria (ai sensi della L.n.47/85, della L.n.724/94 e della L.n.326/03 - ultimo condono edilizio) e dei relativi certificati abitabilità/agibilità speciale.

Inoltre si effettuano verifiche e eventuali integrazioni per poter ottenere la definizione di pratiche di condono edilizio gia' presentate al fine di ottenere il rilascio delle concessioni edilizie, delle autorizzazioni edilizie e dei permessi di costruire a sanatoria, dei certificati di abitabilità/agibilità speciale e dei certificati di abitabilità/agibilità ordinaria (solo per le concessioni presentate con la procedura ante L. n. 493/93 e successive modifiche).
 

- Visure di pratiche edilizie e richiesta copie:

Il geom. Adriano De Marco, su richiesta e delega del proprietario, effettua presso l'Ufficio Visure (istituito ai sensi della L.n. 241/90 - Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi) visure di fascicoli edilizi e presenta richiesta di copia degli atti e dei documenti amministrativi elaborati dal Comune di Milano e provincia o comunque utilizzati ai fini dell'attività amministrativa, che riguardano interventi di edilizia privata sul territorio comunale.


Soluzioni per interni

Spesso ci si trova in difficoltà nel decidere una soluzione ottimale per gli interni e proprio per tale motivo diventa utile uno studio "su carta" cioe' un progetto 2d ed un eventuale rendering per poter determinare le soluzioni ottimali di arredamento.

Ristrutturazione di fabbricati ed appartamenti

Il geom. Adriano De Marco, con la collaborazione di diverse imprese edili si occupa di qualsiasi tipo di ristrutturazione, a partire dalla semplice manutenzione ordinaria di locali come bagno e cucina, ad arrivare ad opere di manutenzione straordinaria sia interne che esterne.
Il cliente verra' affiancato nella fase iniziale durante la quale si studierà una soluzione progettuale che possa soddisfare le proprie richieste ed esigenze e che allo stesso tempo sia allineata alle piu' recenti leggi e normative.
In un secondo momento, una volta decisa la soluzione progettuale piu' idonea, grazie all'aiuto di software per la realizzazione di disegni tridimensionali, qualora il cliente ne sentisse la necessità, si potrà avere una soluzione fotorealistica del progetto ed un eventuale studio dell'arredamento.
Una volta stabilita la soluzione ottimale si potrà procedere con l'espletamento delle pratiche necessarie per poter eseguire le opere.
Il geom. Adriano De Marco si avvale dell'appoggio dell'impresa edile di fiducia che potrà fornire un preventivo dettagliato per poter valutare anche i costi di realizzazione.

Nuove costruzioni

La realizzazione di nuove costruzioni richiede uno studio preliminare molto dettagliato, preceduto da un rilievo topografico dell'area dove sorgera' la nuova costruzione, utile sia per determinare la superficie massima edificabile, sia per determinare le distanze minime dal confine entro il quale si potrà realizzare il nuovo progetto.
La tecnologia sotto questo punto di vista offre grandi aiuti, poiche' lo studio preliminare in tre dimensioni consente di studiare nel dettaglio l'opera e di vederla prima che venga realizzata.
Il geom. Adriano De Marco propone al cliente tutte le figure professionali necessarie per la realizzazione di nuove costruzioni, le quali dovranno eseguire calcoli strutturali, certificazioni energetiche, piani della sicurezza, prevenzione incendi e soprattutto l'impresa esecutrice che realizzerà l'opera.
Il cliente sarà assistito durante tutto il corso dei lavori, dallo studio preliminare alla consegna della nuova realizzazione.

Idoneità alloggiative - attestazione di idoneità abitativa

 

E' il documento che attesta quante persone possono abitare in un alloggio, tenendo conto della superficie.

Per i  casi di ricongiungimento familiare e per  alloggi con superficie inferiore al minimo consentito di mq. 28,8, i Settori Zona  procedono al rilascio dell’attestazione di idoneità abitativa  e all’accertamento dei requisiti igienico sanitari.

L’accertamento di questi requisiti deve avvenire attraverso  un sopralluogo che può essere effettuato, secondo la scelta del richiedente, attraverso tre canali:

-          professionista abilitato a cui si rivolge il richiedente - in questo caso il richiedente potrà rivolgersi al Geom. Adriano De Marco.
-          ASL 
-          Collegio dei geometri e dei geometri laureati della Provincia di Milano

A che cosa e a chi serve

L’attestazione di Idoneità abitativa risulta indispensabile per tutti i cittadini extracomunitari per  ottenere:

  • Il contratto di soggiorno per lavoro subordinato, inclusa per la regolarizzazione delle colf e badanti (L.102/2009)
  • Il Permesso di soggiorno CE per soggiornanti di lungo periodo – già carta di soggiorno – eventualmente estesa anche ai familiari
  • L’ingresso per lavoro autonomo
  • Il ricongiungimento dei familiari, se questi si trovano all’estero
  • L’ingresso di familiari al seguito
  • La  coesione familiare, quando i familiari sono già in Italia

Dove richiederla

La domanda di idoneità abitativa deve essere presentata allo Sportello zonale

Documenti necessari per presentare la domanda  (portare gli originali in visione):

  1. Contratto registrato di affitto o di comodato e/o rogito.
  2. Planimetria catastale dell’appartamento o, in alternativa, planimetria predisposta da un professionista iscritto all’Albo (In questo caso ci si potrà rivolgere al Geom. Adriano De Marco per realizzare una planimetria aggiornata o per ottenere la planimetria attuale presso il Catasto).
  3. Permesso di soggiorno in corso di validità o,se scaduto da più di 60 giorni, ricevuta postale di richiesta di rinnovo oppure carta di soggiorno/permesso di soggiorno C.E. per soggiornanti di lungo periodo.
  4. Carta di identità o passaporto in corso di validità.
  5. Delega, insieme a fotocopia documento di identità del delegato, nel caso in cui il richiedente non possa ritirare di persona la richiesta di attestazione.
  6. SOLO SE  la richiesta riguarda alloggi con superficie inferiore al minimo consentito di mq. 28,8, ovvero è finalizzata ad ottenere il ricongiungimento familiare:

a) ricevuta dell’avvenuto versamento, effettuato a favore di Asl o Collegio dei Geometri della Provincia di Milano, per l’attività di verifica dei requisiti igienico – sanitari e di idoneità abitativa;
b) in alternativa alla predetta ricevuta, originale della scheda tecnica (utilizzare unicamente la scheda allegata)  predisposta da professionista incaricato dal soggetto richiedente;
c) certificato di conformità a norma degli impianti a gas ed elettrici.

In  tutti i casi, se sono presenti cointestatari, allegare anche fotocopie documento d’identità del/i cointestatario/i.

Perizie di stima

Spesso si presenta la necessità di conoscere il valore della propria unità immobiliare. Il Geom. Adriano De Marco potendo vantare numerose esperienze pregresse in campo peritale potrà fornire una perizia di stima sia in carta semplice sia stragiudiziale (perizia giurata). La perizia sarà corredata da documentazione tecnica, fotografie ed una scheda tecnica relativa alle caratteristiche dell'unità immobiliare oggetto di stima.

Rendering 3d fotorealistici

Il rendering 3d attualmente risulta essere forse lo strumento piu' utile per la progettazione poichè permette di studiare l'opera nel minimo dettaglio.
Il geom. Adriano De Marco realizza qualsiasi tipo di rendering 3d, a partire da un semplice studio di arredamento fino ad arrivare alla realizzazione di rendering di esterni e di fotoinserimenti, grazie ai quali si puo' determinare l'impatto che il nuovo fabbricato avra' sull'ambiente circostante.

Perizie per danni

Nella vita di condominio spesso e poco volentieri si verificano problematiche tra vicinato a seguito di perdite o rotture di impianti. La situazione che si ci trova davanti è sempre la stessa: Chi dovrà pagare? quanto dovrà pagare? Proprio per questo scopo il Geom. Adriano De Marco effettua sopralluoghi di verifica per determinare innanzi tutto le cause del guasto, determinarne le competenze e successivamente valutarne i costi di riparazione. Allo stesso tempo verrà effettuata la stessa operazione per il danneggiato il quale avrà appoggio tecnico per valutare e stimare il danno subito e preventivare il costo di ripristino dei danni. Il tutto sarà documentato da numerose riprese fotografiche ed una scheda tecnica riassuntiva.